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皇冠信用网出租:包租公好当吗?信义房屋Podcast授3招拉高投报率

时间:2周前   阅读:3

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信义房屋总经理室协理李明山建议想当包租公,须留意3心法。

财富自由的梦想,人皆有之,不少人选择买屋置产,希望当个快乐的包租公。《房屋听信义》Podcast请来专家提醒,房屋出租的实质收益,其实不如想像的高。除了有许多隐藏成本,租金稳定度也是问题,若想提高租金投报率,不妨善用搭上政策顺风车、吸引付租能力较高的房客、增加出租项目3心法。

台湾房市已经走了好几年的大多头,看着房价惊惊涨,激出很多买方抢购卡位,并做起当包租公的美梦。一般来说,目前租金投报有2%的物件,买方就会买单,若是投报高过3%,则堪称抢手物件。

信义房屋总经理室协理李明山提醒,很多房东在做财务规划时,常会低估成本、高估租金投报率,导致最后到手的租金收益不如预期。

他分享,当房东的成本,除了购屋资金之外,还有每年5月要缴的房屋税、跟11月要缴的地价税,租金收入也要列入所得税申报;房屋的修缮费用跟家电家具的折旧费用,也不小条,换台冷气就喷了两、三万元,是常有的事。

如果房东本身没有时间管理,委托专业机构代管,那代管费用通常是租金收入的10%,还得再加上预抓的修缮费。最容易忽略的,是前后任租客之间的空窗期,通常只要当年度有出租空窗期,租金投报率就会降得很低。

若想有效拉高投报率,李明山分享了3个方法。第一,是搭上政策顺风车,成为「公益出租人」。政府近期正推动规模高达300亿元的租金补贴,如果让房客享有补贴的话,房东本身的房屋税、地价税都会有折抵,甚至申报综合所得税时,还能享有租金折抵,最高可折每月1.5万元,一年下来,可以折抵十多万元。

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第二,是加强房屋本身的质感、或透过优质的代管公司,吸引付租能力较高的房客,例如外商公司等。这类租客,不但能付较高的租金,通常稳定性跟配合度也较高。

第三,则是增加出租的项目,例如把建筑外墙租给广告公司做广告,倘若房屋在市场、夜市周边的,也可出租作为仓库、摊贩,但别占用骑楼。至于隔套收租或日租,要特别留意是否违法。

那么出租的风险有那些呢?首先是出租会导致未来选择售屋时的成本增加,因为出租时每年缴房屋税,以及出售时的土地增值税都不适用自用住宅税率。其次是与租客的互动,若在交租稳定性、维护房屋或者其他方面不如预期,就需花额外的时间与金钱处理。

因此李明山建议房东,要有时间、耐心多与房客互动,若能有稳定的中长期房客,就能避免租金空窗期问题。又或者可以选择让利,交给专业代管公司来协助出租后的大小问题的处理。

考虑到出租需要付出的成本与风险,假如屋主或租客都没有时间可以好好管理房屋,就建议可以考量出售。如果在当包租公的过程中,觉得太过麻烦,或收益不如预期,还拿不定要不要卖房时,也可先请仲介评估,采用「租售并行」、也就是边租边卖的方法,争取时间多方评估。

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